De toekomst van het Nederlands woonbeleid (deel 3)
De toekomst van het Nederlands woonbeleid (deel 3)
Omvang hypothecaire schuld
In de afgelopen tien jaar is een uitvoerig maatschappelijk debat gevoerd over de doelmatigheid van het gevoerde woonbeleid. Het debat heeft geresulteerd in breed gedeelde opvattingen over moge-lijke beleidshervormingen ter verbetering van het functioneren van de woningmarkt. Het gaat hierbij om het geleidelijk afschaffen van de subsidiëring van het eigenwoningbezit, het streven naar marktconforme huren, het stimuleren van het middensegment van de huursector en een sterkere focus van de corporatiesector op het huisvesten van huishoudens met een laag inkomen. Randvoorwaarden daarbij zijn de toegankelijkheid en betaalbaarheid voor de lagere inkomens.
Bij het uitstippelen van beleid moet onderscheid gemaakt worden tussen korte-en langetermijneffecten. Met de korte termijn bedoelen we de periode van 2017 tot 2021. Met de lange termijn bedoelen we de situatie in het nieuwe langetermijnevenwicht tussen vraag en aanbod op de woningmarkt. Vanwege het voorraadkarakter van woningen wordt een dergelijk evenwicht pas na meerdere decennia bereikt.
De effecten van maatregelen voor de woningmarkt op lange termijn worden onder andere uitgedrukt in doelmatigheidswinst. Wanneer van een maatregel wordt gesteld dat deze leidt tot een verbetering van de doelmatigheid, betekent dit dat het gemiddelde huishouden in Nederland ieder jaar meer profijt ervaart wanneer deze maatregel zou worden ingevoerd. De winst voor huishoudens zit uiteindelijk in het feit dat door het wegvallen van de verstorende gebonden subsidie op wonen, hun totale consumptie beter aansluit bij hun preferenties.
Het maatschappelijk debat heeft geleid tot veel aandacht voor de fiscale behandeling van de eigen woning. Vanwege de recente economische crisis is er ook veel aandacht ontstaan voor de relatie tussen deze fiscale behandeling en de hoogte van de hypothecaire schuld.
De maatregelen die de overheid mogelijk kan overwegen, grijpen beleidsmatig in op de omvang van de hypothecaire schuld van huishoudens. In het basispad, dat is het huidig beleid, dalen de vermogensrisico’s. Deze maatregelen hebben als effect dat deze daling iets groter of iets kleiner wordt. Een aantal maatregelen richt zich op minder strikte leennormen.
- 1. Forfaitair annuïtair aflossen voor bestaande gevallen
Deze beleidsmaatregel beoogt de verschillen tussen nieuwe-en bestaande gevallen op de woningmarkt te verkleinen. Huishoudens met een eigenwoningschuld van vóór 2013 (bestaande gevallen) worden vanaf 2018, zij het forfaitair, onderworpen aan een aflossingseis met betrekking tot de aftrekbare hypotheekrente. Dit zou kunnen worden vormgegeven door voor bestaande gevallen voor ieder jaar een fictieve aflossingsstand te berekenen op basis van hun eigenwoningschuld anno 2018. Over dit deel van de eigenwoningschuld mag dan geen rente meer worden afgetrokken. Na dertig jaar is dat deel dan gelijk aan 100% van de oorspronkelijke eigenwoningschuld. Huishoudens mogen zelf kiezen of ze hun hypotheek daadwerkelijk aflossen.
- 2. Annuïtaire aflossingseis voor 50% van de hypotheek
Om huishoudens meer keuzevrijheid te geven in hun spaar-en aflosgedrag wordt de eis dat huishoudens hun hypotheek in dertig jaar volledig (en ten minste annuïtair) moeten aflossen, afgezwakt. Vanaf 2018 geldt dat minimaal 50% van de eigenwoningschuld mini-maal annuïtair moet zijn afgelost in dertig jaar. Na dertig jaar mag geen hypotheekrente voor het resterende deel van de hypothecaire schuld meer worden afgetrokken. Een duidelijk minpunt van deze regel is, dat de regels voor de belastingbetalers minder duidelijkzijn, hetgeen waarschijnlijk tot extra discussie leidt.
- 3. Maximale LTV naar 90%
Als de eigenaar bij aankoop van de woning meer eigen geld moet inbrengen, daalt de kans dat hij op korte termijn onder water komt te staan. Vanuit deze gedachte wordt de maximale schuld-marktwaardeverhouding bij aankoop van een woning vanaf 2018 in tien jaar verder verlaagd naar 90%. De verlaging van de LTV-limiet (‘loan to value’) treft vooral de starters op de markt voor koopwoningen. Zij moeten langer en meer sparen voordat ze een woning kunnen kopen. Hierdoor daalt de vraag naar koopwoningen en wordt een groter beroep gedaan op de private huursector.Verder leidt deze maatregeltot een lagere gemiddelde subsidievoet in de koopsector, omdat een groter deel van de financiering met eigen geld wordt verzorgd. Dat deel is weliswaar vrijgesteld van de vermogensrendementsheffing, maar het drukkende effect daarvan op de netto woonlasten is kleiner dan dat van de hypotheekrenteaftrek.
- 4. Verlagen maximale LTI met 10%
In deze beleidsvariant worden alle maximale woonlastenquotes (en daarmee de maximale LTI-ratio’s per inkomensgroep) met 10% verlaagd. Een maximale woonlastenquote van 30% wordt dus verlaagd naar 27%. De gevolgen van een verlaging van de LTI-limiet zijn geconcentreerd bij starters. Doordat zij langer moeten sparen voordat ze een woning kunnen kopen, daalt de vraag naar koopwoningen en stijgt de vraag naar huurwoningen. Omdat het gebruik van hypothecaire financiering afneemt ten gunste van meer eigen vermogen, daalt het profijt van de hypotheekrenteaftrek. Huishoudens profiteren daarentegen wel weer meer van de vrijstelling van de eigen woning in box 3.
5. Maximale LTV starters naar 106%
- 6. Aflossing aftrekbaar bij onder water staan